Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит?
Ежемесячно всем жильцам многоквартирных домов приходят квитанции об оплате коммунальных услуг, которыми они пользуются. Среди прочих услуг есть строка «содержание и текущий ремонт», смысл которой не всем понятен. В этом нам и стоит разобраться.
В статье 154 Жилищного кодекса перечислен весь перечень сезонных и других работ, которые обязательно должны проводиться в многоквартирном доме. Для поддержания его нормативного состояния, как в плановом порядке, так и в экстренном. Помимо того, что при эксплуатации многоквартирного дома управляющая компания должна контролировать и содержать общедомовое имущество, согласно требованиям законодательства, на нее наложена обязанность предотвратить возможную порчу этого имущества.
Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции с 2024 года
Все работы по содержанию и ремонту жилья должны выполняться управляющей организацией в течение всего периода эксплуатации дома постоянно и регулярно. При этом любой из жильцов имеет право обратиться и получить информацию, на что потрачены средства.
Содержание и ремонт жилого помещения можно разделить на несколько групп работ и каждую из них мы разберет подробнее.
- Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома.
За общедомовым имуществом необходимо регулярно проводить комплекс мер, направленных на профилактику и предупреждение различных ситуаций, которые в итоге могут привести к плачевным последствиям. Поэтому обязательно должны проводить работы по:
- осмотру общего имущества, который проводится инициативной группой жильцов и определяет различные недочеты и несоответствия нормативному состоянию;
- регулярной уборке и обработке помещений, находящихся в общем пользовании жителей дома;
- противопожарной безопасности;
- подготовке и содержанию общих для дома электросетей и оборудования;
- соблюдению определенной влажности и температуры, установленной нормативными актами;
- подготовке к отопительному сезону, а также осуществлению текущего и капитального ремонта;
- благоустройству придомовой территории;
- принятию мер к экономии энергоносителей;
- осуществлению сбора и утилизации ртутьсодержащих ламп, вышедших из строя.
- Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации.
К таким работам относятся меры по недопущению проблем со стартом отопительного сезона, а также его окончанием, по созданию комфортного микроклимата в любой из сезонов, это:
- регулирование систем отопления и своевременный их ремонт;
- проверка и прочистка вентиляционных каналов, утепление окон и дверей в общедомовых помещениях, опрессовка труб;
- осмотр целостности окон и замена стекол или рам по необходимости;
- ремонт входных дверей с установкой доводчиков, а также утепление входных групп.
- Ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Все объекты многоквартирного дома требуют постоянного внимания и осуществления текущего ремонта. К ним относятся:
- работы по недопущению проблем с фундаментом, которые могут быть связаны с его повреждением, включают в себя усиление и восстановление поврежденных участков;
- кровельные работы с целью устранения протечек, организации отвода воды, а также вентиляции и утеплению;
- фасадные работы;
- осмотр и усиление перекрытий, а также балконных выступов и козырьков;
- внутренние работы по замене и ремонту отделки общих помещений: стен, потолка, пола;
- поддержание в работоспособном состоянии и своевременный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, а также систем электроснабжения, лифтов, насосных установок, общих приборов учета потребления ресурсов;
- прочистка и дезинфекция мусоропроводов;
- благоустройство придомовой территории с заменой и ремонтом дорог пешеходных зон, проезжей части, отмостки дома.
Все эти виды работ должны выполняться постоянно и вовремя. О любом недочете каждый житель дома имеет право сообщить в управляющую компанию, а та отреагировать и решить вопрос об устранении. Если этого не произошло, жильцы могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию.
- Организация работ по уборке и вывозу мусора.
Сюда относятся все работы, связанные с поддержанием чистоты и порядка. Это создает комфортные условия, мусор и сезонные осадки не становятся проблемой жильцов многоквартирного дома. Сюда относится не только очистка территории от бытового мусора, но и его вывоз, а так же:
- чистка от снега;
- ликвидация ледяных участков путем посыпания средствами против скольжения;
- сбор листвы;
- полив и стрижка газонов.
Вывоз мусора оплачивается отдельной квитанцией и не включается в СОИ.
- Ликвидация аварийных ситуаций.
Все системы в доме должны функционировать в пределах норм. Во избежание серьезных проблем и аварий, управляющая компания должна уделять особое внимание их предотвращению. Все мелкие и несущественные неполадки в любой из систем дома должны устраняться вовремя, до того, как это может привести к катастрофическим последствиям. Эта статья расходов дает возможность производить:
- замену кранов;
- ликвидировать засоры в системах канализации;
- проводить сантехнические работы;
- устранять неполадки в системах отопления, вентиляции и т.д.
- Общедомовые нужды (СОИ) — новая строка в квитанции.
Отметим, что с начала 2018 года в строку на содержание и текущий ремонт жилья добавлены расходы на общедомовые нужды. СОИ (ОДН) включает в себя все расходы, связанные с общим потреблением ресурсов:
- холодной и горячей воды, а также водоотведением;
- элекроэнергии.
Объем таких коммунальных услуг, по которым рассчитывается плата каждому жильцу, ограничивается нормативами, установленными законодательством. С перечнем услуг, по которым жители дома обязаны оплачивать соответствующую строку в квитанции должен быть согласован и запротоколирован. Это касается и тарифов, устанавливаемых для оплаты перечисленных услуг.
Тарифы на содержание и ремонт жилого помещения
Плату за текущий ремонт и содержание определяет управляющая компания на каждый конкретный дом из расчета стоимости работ по смете и согласовывается с его жильцами. Размер платы должен утверждаться не чаще одного раза в год.
Все эти моменты, как и состав общего имущества, периодичность услуг, стоимость, а также порядок ее формирования должны быть указаны в договоре управления, который составляется на каждый многоквартирный дом.
Формула расчета
Расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества с 2024 года складывается из следующих показателей:
СиР = (Т × Sпл), где
- Т — утвержденный управляющей организацией тариф на содержание и ремонт жилого помещения;
- Sпл — площадь квартиры.
Итоговой суммой в квитанции, будет сумма всех расходов на холодное и горячее водоотведение, а также ОНД по электроэнергии, уитывая полученное значение СиР.
СиРитого = (Т × Sпл) + ОДНэл+ ХВ + ГВ + Т/э на ГВС, где
- ХВ — водоотведение холодного водоснабжения;
- ГВ — водоотведение горячего водоснабжения;
- Т/э на ГВС — тепловая энергия на горячее водоснабжение (при условии что МКД оборудован бойлером для нагрева ХВ).
Формула расчета ОДН:
ОДНэл = (Н × Sпл.моп × Sпл / Пл.общая), где
- Н – установленный территориальной администрацией норматив потребления ресурса;
- Sпл.моп – площадь мест общего пользования;
- Sпл.общая – площадь всех жилых и нежилых помещений в доме.
Для наглядности рассмотрим расчет на примере.
Квартира находится в благоустроенном современном доме в Московской области. В высотке имеются мусоропровод и лифт. Площадь квартиры составляет 60 кв.м., площадь МОП – 6500 кв.м. и общая площадь дома 17800 кв.м. ХВ и ГВ — 5,56 руб., Т/э на ГВС — 11,1 руб.
УК утвержден тариф на содержание и ремонт, который составляет 23,6 рублей, а также норматив на ОДН за электричество – 1,54 кВт/ч;
Сначала рассчитаем ОДН за электричество:
1,54 × 6500 × 60 / 17800 = 33,7 руб.
Применим упомянутую выше формулу и рассчитаем, какую сумму должны увидеть житель квартиры в квитанции на содержание и ремонт:
СиР = (23,6 × 60) + 33,7 + 5,56 + 5,56 + 11,1 = 1471,9 руб.
Все работы, которые прописаны в договоре, должны проводиться постоянно. А жильцы обязаны регулярно вносить плату за услуги, выставляемую в квитанциях.
Внимание! Если жилое здание относится к муниципальной собственности, то в плату будет добавлен платеж за наем помещения.
Отметим, что от ряда услуг можно отказаться путем согласования с представителями УК и закрепив это протоколом общего собрания. Например, от уборки в подъезде, если жители приняли решения осуществлять ее своими силами.
Учет содержания общего имущества из состава доли общей собственности
В ГК и ЖК РФ прописано, за что именно граждане должны платить, если они живут в МКД и являются собственниками квартир.
В соответствии с п. 3,4 Правил ПП №491:
- При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
- В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Согласно ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ:
- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- ДОЛЯ обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
При соблюдении положений ст. 245, 246, 247, 249 ГК РФ по СОГЛАШЕНИЮ всех собственников помещений в МКД граждане вправе САМОСТОЯТЕЛЬНО определить размер идеальной ДОЛИ в общем имуществе, выразив её в виде простой арифметической дроби. При наличии СОГЛАШЕНИЯ граждане в праве обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, заплатив госпошлину. Плата за ДОЛЮ в ОИ МКД намного меньше, чем плата за общее имущество с площади квартиры.
Формула для расчета площади ОИ, которую мы должны оплачивать, установлена определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13
- Sоб. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
- Sкв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
- Sкв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
Для определения доли каждого собственника в общем имуществе используются данные зарегистрированные в ЕГРН:
ПРИМЕР
- 561,6 кв.м. — площадь нежилых помещений / общедомовое имущество (кадастровый № 56:26:1503010:1215)
- 2438,2 – площадь всех помещений собственников (кадастровый №56:26:1503010:1214)
Расчёт доли по формуле:
- 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м. — усреднённая доля в общем имуществе.
Т. к. площади квартир (собственников) имеют разную площадь, рассчитываем ДОЛЮ каждого собственника исходя из площади квартиры (собственника); - 0.2 кв. м. × _____ = ______ кв. м. — ДОЛЯ собственника в общем имуществе МКД.
- Например реестр собственников с определением их долей в общем имуществе по адресу: ул. Геологов, 16 п. Саракташ, Оренбургской области. Кадастровый номер 56:26:1503010:1096 Оренбургская область, Саракташский район, п. Саракташ, ул. Геологов, дом № 16, кв. №1 четырех комнатная квартира:
82,70 кв.м. × 0,2 кв.м. = 16,5 кв.м.
Видео: Содержание и ремонт жилого фонда
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
+7 (499) 938-92-08 Москва, Московская область
+7 (812) 425-69-78 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 301-67-94 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Гамлет :
Не путайте жилищные услуги от которых можно отказаться на общем собрании жильцов и не платить ни копейки, с Коммунальными услугами который оплачено по межбюджетному трансферту П.П № .97 на 2016-2018 годы П.П№ 1710 приказ минфина (Силуанова) № 259 н на 2019-2021 годы за каждый квм в России..
Владимир :
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 г. № 584 так называемый закон о ЖКХ № 97 был отменен. Это решение опубликовано на официальном сайте правительства.
Гамлет :
Владимир очнись. После перечисление денег по регионом был отменен 97-е пост. последующим были П.П.№541 П.П.№578 еше П.П.№1710 приказ минфина (Силуанова)№259 н на 2019-2021 годы все коммунальные услуги оплачены правительством России.
Nadya K :
Я согласна с Вами, никаких расчетов по коммунальным услугам не должно быть, Правительством оплачиваются коммунальные расходы и капитальный ремонт, надо смотреть расчетные счета на квитанциях, т.к они транзитные, а не банковские код стоит там валютный 40702810… , должен 40821…… 810 код валюты…
Хохолька :
Гамлет, вы юридически неграмотны! Для начала, хотя бы прочитайте это постановление № 97, а не выдергивайте удобные предложения из контекста, а затем потрудитесь понять правила применения законов в их сфере действия и хронологии.
Только не надо ссылаться на ЖИ. Все проблемы в ЖКХ от бездействия и ложных формальных отписок, вместо принятия мер. Доказательство — жилой фонд и инженерные сети приходят в непригодность с катастрофической скоростью. Лифтовое хозяйство — угроза жизни и здоровью людей. Лифты почти 9 лет эксплуатируются за пределами срока годности. А Мосжилинспекция отвечает, мы смотрели они у Вас работают, а ООО Экоцентр, продлил срок эксплуатации еще на два года. -БЕЗОТВЕТСТВЕННОСТЬ и Безнаказанность. Люди и даже дети гибнут в лифтах, а отвечает только почему-то слесарь.
Валерий :
Как подлецы дурачат! В РФ нет УК обязанных содержать собственность жилых, нежилых помещений МКД. Единственная обязанность УК содержат и ремонтировать Общее имущество МКД и все!
Поэтому собственники согласно ч.1 ст. 37, ч.2 ст. 39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ обязаны платить УК на содержание и ремонт ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД не с площади своей квартиры, офиса, как вам врут юристы, а только со своей Доли в Общем Имуществе МКД.
Тамара :
Что входит в управление многоквартирным домом?
Алексей :
Все это весьма условно. И расчёты, и тарифы, и меж-ремонтные периоды. Виды работ повторяются, некоторые вообще не проводятся годами. Выполнение не контролируется получателями услуг. УК не стимулируется к сокращению затрат. В общем кто что пролоббировал, то мы и платим.
Валентина :
А после постановления № 97, вышло постановление № 259 и 259Н. Там все тоже, только на 2019-2021 год нет таблицы, а среднее за предыдущие годы. И это началось с 2004 года.
Это я отвечаю Владимиру, который написал, что № 97 отменено. Вот оно у меня лежит рядышком и не путайте людей. На каждый кв.м и на кап.ремонт. И получают эти деньги администрация. Вот осталось узнать, как они пилят эти деньги. Но… еще не вечер. Деньги поступают в казначейство, а от туда на счет администрации. И власти об этом знают, я так понимаю это гостайна, за которую чиновникам хорошо платят.
Хохолька :
Валентина, еще раз внимательно прочитайте это постановление, особенно в части его применения, если чего-то не понимаете, то стоит обратиться к юристам и только потом стоит говорить о его применении.
Хохолька :
Кстати, НИКОГДА постановление Правительства не может отменять, изменять федеральный закон, которым является ЖК РФ.
Виктор :
Исходя из общего принципа гражданского законодательства, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества за счет своих средств, подчеркиваю, не за счет средств управляющей организации, а за счет своих средств.
Но Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за услуги работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39). Не надо выдумывать формулу: площадь квартиры на тариф. Читать ст. 162.2 РФ. УК обязуется содержать и ремонтировать общее имущество, а не квартиры собственников.
Утёсов :
Правильно Виктор! УК дурят жильцов как хотят. В ЖК четко прописано «…участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество…», а не квартиры. Свою квартиру я содержу сам. Пора с этим беспределом УК заканчивать!
Как должна оплачиваться холодная питьевая и техническая вода?
Что за бред в комментариях? Какая администрация? Какие тарифы УК? Деньги поступают на счет УК и расходуются на содержание МКД в надлежащем состоянии (вкл. и зарплату работникам, обслуживающим МКД.) Тарифы устанавливает администрация города в зависимости от характеристик дома. Не вводите людей в заблуждение. А статья хорошая. Спасибо автору.
Андрей :
Вы не правы. Администрация не устанавливает тарифы для всех. Они устанавливают тарифы для тех, кто не принял решения о принятии тарифов (это большая разница).
Дело в том, что администрация принимает тарифы (всегда с повышением даже того, что не должно повышаеьтся) два раза в год, а собственники принимают тариф (за содержание жилого помещения, но не коммунальные ресурсы) один раз в год минимум.
Кроме того, управляющая организация обязана перед ОСС предоставить обоснование, расчёт и смету расходов собственникам, а этого делать ох как не хочется и затратно это:
— нужно провести осмотр дома;
— нужно рассчитать смету производства работ по выявленным нарушениям;
— нужно составить план производства работ и смету на производство работ согласно плана;
— представить это собственникам на ОСС и обосновать его.
Поэтому и стараются пробить утверждение тарифов по постановлению органа местного самоуправления (даже могу пример привести из личной практики — в городском округе Домодедово в 2019 году депутаты таким постановлением (которое вышло с опозданием на месяц) придали постановлению обратный ход, и прописали (в разрез с Жилищным кодексом и ПП РФ № 491), что плата за «Содержание жилого помещения» взимается вместе с платой за коммунальные ресурсы, потраченные на «Содержание общего имущества» (ОДН). И это прописано в официальном документе Главы городского округа. Прокуратура и ГЖИ молчит.
Так что ничего они не устанавливают в зависимости от характеристик — они устанавливают повышение откатов и взяток.
Владимир :
Уважаемые коллеги! Полагаю правильным уточнить понятие «тариф» применительно к понятию платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Ст. 156 ЖК РФ называется «Размер платы за жилое помещение». Ч.1 ст. 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Ч.7 ст. 156 ЖК РФ установлено что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, в Законе Российской Федерации, содержащего специальные требования, — Жилищном кодексе России, отсутствует понятие — «решение собственников об установлении тарифов по содержанию общего имущества…».
Геннадий :
Читая подобные разъяснения все время удивляюсь, а почему о содержании и ремонте жилого помещения все пишут только об общедомовом имуществе в МКД. Разве в этот тариф не входит общедомовое имущество, которое у каждого из нас в квартире и которое УО должна содержать и ремонтировать за счет этой статьи. Но про это почему-то все молчат! Неоднократно в инете просил «юристов» опубликовать весь перечень этих работ, ссылками на нормативно-правовые акты, но увы……. А ведь многое УО обязана в вашей квартире ремонтировать и менять, согласно этой статьи «бесплатно».
Хохолька :
Геннадий, в вашей квартире из общедомового имущества находятся стояки холодного, горячего водоснабжения, канализации, газа (при его наличии) и система отопления до отсекающего крана. Вот эти коммуникации УК должны ремонтировать без отдельной платы за ремонт, все остальное — за ваш личный счет. Разводка водоснабжения от стояка — это имущество владельца квартиры, соответственно вся сантехника тоже ваша личная собственность.
вИКТОР :
Кто сочинял эту глупость? Он далек от понятия «жилое помещение» и «общедомовое имущество». УК обязана содержать общедомовое имущество МКД (ст.162 ЖК). Собственник имеет в общем имуществе МКД только долю.
Sоб. / Sкв.мкд. × Sкв. По этой формуле определяется доля собственника без учета всей площади МКД. 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м.56.1=11.22 кв.м. Не внимательность автора к решению арбитражного суда была выдумана эта формула.
Как определяется площадь мест общего назначения? Общая площадь дома минус жилую площадь всех помещений МКД.
Общая площадь дома-561.6+2438.2=2999.3 кв. м. Определяем долю собственника: 56.1/2999.3561.6=10.50 кв. м.
Иван Проблемкин :
Ответ ВИКТОРу: Какая доля? Не путайте долю в жилом помещении (т.е. в квартире) с местами общего пользования! ОБЩЕГО — Вы это слово понимаете? Например, коридор — все имеют равные права им пользоваться, лично себе никто не может взять ни сантиметра! А доля в этом случае рассчитывается только при расчёте оплаты: например, за уборку, за освещение.
Иван Проблемкин :
Мне интересно: почему цель платежей обозначена как «Содержание и ремонт жилого помещения» — а на самом деле в жилом помещении ничего за счёт собранных денег не ремонтируется? Так и написали бы — содержание и ремонт мест общего пользования. ИМХО, при такой формулировке становится ясно, что тарифы безбожно завышены.
https://nedexpert.ru/kvartira/zhkh/soderzhanie-i-remont-zhilogo-pomeshhenija-chto-tuda-vhodit-tarif/